Wees bedag! U kan steeds vir agentekommissie aanspreeklik wees.
Dit gebeur dikwels dat verkopers van ‘n eiendom sondermeer aanvaar dat hulle nie vir eiendomsagentekommissie aanspreeklik is nie. In ander gevalle is daar twyfel by verkopers of hulle vir agentekommissie aanspreeklik gehou kan word en in hierdie twyfel oortuig hulle hulself dan dat hulle nie aanspreeklik is nie veral as die eiendomsagent, volgens die verkoper, om enige rede ‘nie genoeg gedoen het om komissie te verdien nie.’
Die regsbeginsels oor wanneer ‘n eiendomsagent op die betaling van kommissie geregtig is, is weer in die Hoë Hof in Bloemfontein onder die loep geneem in die beslissing van Warren Farms CC vs Ferreira NO en Andere [2017] ZAFSHC 63. Die volgende feite is min of meer wat in hierdie saak gebeur het: Die agent (A) het ‘n plaaseienaar (B) genader en ‘n sogenaamde alleenmandaat vir 6 maande by B gekry om B se plaas te verkoop. A het, onder andere, ‘n regeringsdepartement genader om die plaas vir gronddistrubisie doeleindes te koop. Verteenwoordigers van die departement het die plaas besoek en het besluit om die koop van B se plaas te oorweeg. Die departement het deur ‘n siftingsproses gegaan om geskikte begunstigdes vir die plaas te identifiseer. Nadat die tydperk van die alleenmandaat reeds verstryk het, het die departement direk met B begin onderhandel. Die plaas is gekoop en direk in naam van die begunstigdes oorgedra. Daarna het A verneem dat B die plaas verkoop het en het sy kommissie van B geëis.
A het hoofsaaklik daarop gesteun dat hy, met ‘n mandaat van B, die plaas en B aan die departement voorgestel het en dat hierdie voorstelling die direkte oorsaak van die verkoop was.
B het aanspreeklikheid ontken en ondermeer aangevoer dat die onderhandelinge vir die verkoop van die plaas direk deur B en die departement hanteer was, dat behalwe vir die voorstelling van die plaas, A niks verder gedoen het wat tot die verkoop van die plaas gelei het nie, dat hy self die plaas aan die begunstigde voorgestel het, dat die onderhandelige plaasgevind het nadat A se mandaat deur tydsverloop verval het, dat die onderhandelinge die deurslag van die verkoop was, dat die plaas in naam van ‘n derde persoon gergistreer was wat nooit deur A aan die plaas voorgestel was nie en dat A daarom niks of te min gedoen het om op enige kommissie geregtig te kan wees.
Mynsinsiens het die Hof die beginsel bevestig dat twee primêre vrae beantwoord moet word: (i) het die agent die eiendom aan die koper voorgestel en (ii) was die eiendomsagent die effektiewe oorsaak van die verkoop van die eiendom. Indien altwee vrae bevestigend beantwoord word, dan is die agent op kommissie geregtig.
In kort het die Hof bevind dat (i) A die plaas aan die department voorgestel het, (ii) dat hierdie aanvanklike voorstelling tot die uiteindelike verkoop van die plaas gelei het, (iii) die feit dat A se mandaat reeds verval het toe die plaas uiteindelik verkoop is, nie die effektiewe oorsaak van die verkoop van die plaas verydel het nie, (iv) die feit die plaas uiteindelik in naam van ‘n derde persoon oorgedra is, ook nie die effektiewe oorsaak van die verkoop verydel nie aangesien die derde nooit die plaas sou kon koop sonder die betrokkenheid van die departement nie en (v) dat A daarom op sy kommissie geregtig is.
‘n Baie belangrike opmerking wat die Hof gemaak het en wat verkopers gereeld opper wanneer hulle agente kommissie moet betaal, is dat ‘n eiendomsagent se kommissie vir resultate betaalbaar is en nie noodwendig op grond van enige bedoelings van die verkoper en agent nie of vir die hoeveelheid werk wat deur die agent gedoen is nie.
Verkopers moet dus bedag daarop wees oor wanneer komissie betaalbaar is al dan nie en indien u onseker is, word aanbeveel dat u voor kontraksluiting eers u prokureur vir advies nader eerder as om na die tyd spyt te wees. Vir verdere navrae kontak gerus Breytenbach~Keulder Ing by 014 – 717 4401.